Quanto custa alugar um galpão logístico em SP em 2026

Resumo rápido

• O preço pedido médio de galpões de alto padrão em São Paulo está em torno de R$ 33,8/m² por mês, alta de 4,4% em 12 meses.
• O valor varia bastante por região: Grande ABC, Barueri e Cajamar ficam na faixa de R$ 33 a R$ 35/m².
• Campinas, Sorocaba e Vale do Paraíba ficam entre R$ 22 e R$ 27/m², mas o frete até o consumidor pesa na conta.
• Preço pedido não é preço fechado. A negociação depende de prazo, metragem e momento do mercado.

Quanto custa por metro quadrado, por região

Os números abaixo são preços pedidos de galpões de alto padrão no segundo trimestre de 2026.

Em Cajamar e Barueri, outra consultoria registra uma faixa mais ampla, de R$ 26 a R$ 42 por m², conforme o padrão do condomínio e a localização. Dentro do raio de 30 km da capital, o piso gira em torno de R$ 35/m².

Por que as fontes divergem? Cada consultoria usa uma amostra diferente: só alto padrão, só condomínios, só imóveis disponíveis. Use os números como referência, não como tabela de preço.

Exemplo de cálculo: galpão de 5.000 m²

A diferença entre o cenário mais barato e o mais caro é de R$ 50 mil por mês. Antes de decidir só pelo aluguel, calcule o frete: um galpão 80 km mais longe pode custar menos de aluguel e mais de operação.

O que entra na conta além do aluguel

1. Condomínio logístico: costuma ser cobrado à parte (segurança, manutenção de áreas comuns).
2. IPTU: em geral repassado ao locatário. Confirme no contrato.
3. Reajuste anual: pelo índice previsto em contrato (IPCA ou IGP-M).
4. Garantia locatícia: fiança, seguro-fiança ou depósito.
5. Adequações: divisórias, mezanino, combate a incêndio, docas extras.
6. Seguro patrimonial do imóvel e do estoque.

Por que o preço está pressionado

A oferta é curta. No segundo trimestre de 2026, a vacância do Estado de São Paulo ficou em 3,89%, segundo a Cushman & Wakefield. Em polos específicos, a falta de espaço é maior: Guarulhos fechou o trimestre com cerca de 1% de vacância e Cajamar com cerca de 5%.

A demanda vem de e-commerce, varejo omnicanal e operadores 3PL. Há movimentações recentes de grandes ocupantes, como Shopee em Guarulhos e Mercado Livre em Cajamar e no Grande ABC.

Parte da demanda já migra para outras cidades. A Binswanger observa que São Paulo recuou de 56% para 48% do estoque brasileiro, sinal de descentralização.

Atenção: o preço pedido nacional recuou no trimestre, a primeira queda em três anos. O mercado está apertado, mas o preço não sobe em linha reta.

5 dicas para negociar melhor

1. Comece a busca 6 a 9 meses antes. Com vacância baixa, o galpão ideal raramente está disponível na hora.
2. Compare 3 regiões, não 1. Cajamar, Jundiaí e Campinas podem entregar operação parecida por custos diferentes.
3. Negocie prazo por condições. Contratos mais longos costumam abrir espaço para carência ou desconto.
4. Peça o custo total por m², não só o aluguel. Some condomínio, IPTU e seguro.
5. Use um corretor especializado em galpões. Muitos imóveis bons circulam fora dos portais.

Perguntas frequentes

Qual o valor médio do aluguel de galpão logístico em SP?
Em torno de R$ 33 por m² por mês para alto padrão, com variação grande por região.

Galpão em Cajamar é mais barato que em Barueri?
Pelas médias de preço pedido, sim, mas a diferença é pequena e depende do condomínio.

O preço pedido é o preço final?
Não. O valor fechado depende de prazo, metragem, carência e do momento do mercado.

Vale a pena alugar mais longe da capital?
Quando o aluguel economizado supera o custo extra de frete e prazo de entrega. Precisa de conta caso a caso.

Fontes: Cushman & Wakefield, JLL, CBRE, Newmark, SiiLA e Binswanger (dados públicos do segundo trimestre de 2026).